Николина от Пловдив получи отказ за ипотечен кредит два месеца, след като заплатата ѝ беше преизчислена в евро и номинално се увеличи. Банката видя по-висок доход в EUR, но и по-висока вноска по съществуващ потребителски кредит заради нов референтен индекс. Крайният резултат: съотношение дълг/доход над прага и отказ.
Историята на Николина: счетоводител в Пловдив с "по-висока" заплата
Николина работи като старши счетоводител във фирма за логистика в Пловдив. До края на 2025 г. заплатата ѝ беше 2 380 лв., платена по стар договор в лева. От януари 2026 г., след въвеждането на еврото, същата сума фигурира в трудовия ѝ договор като 1 216,80 EUR — просто конвертирана по фиксирания курс 1,95583.
На хартия доходът ѝ изглежда "по-висок", защото повечето хора все още мислят в лева и число като 1 216 звучи скромно, докато 2 380 звучи внушително. Психологически ефект, нищо повече. Банката гледа само числото в евро, съпоставено с вноските ѝ — също в евро.
Проблемът дойде от друга посока. Николина имаше потребителски кредит, изтеглен през 2023 г. с лихва, обвързана тогава със СОФИБОР. След прекратяването на този индекс, договорът ѝ премина към вътрешен индекс на банката, обвързан с EURIBOR плюс надбавка. Вноската ѝ се повиши с близо 40 EUR месечно — малка сума на пръв поглед, но достатъчна да измести съотношението ѝ дълг/доход отвъд приемливото ниво.
Какво показа справката в ЦКР
Когато Николина кандидатства за ипотека от 145 000 EUR в Общинска банка, кредитният специалист поиска пълна справка от Централния кредитен регистър на БНБ. Там се вижда всеки активен ангажимент — включително кредитната карта, която тя почти не ползваше, но с лимит от 3 000 EUR, отчетен като потенциален дълг.
Банката сумира: вноска по ипотека (изчислена хипотетично при отпускане на кредита), вноска по потребителски кредит, минимална вноска по картата. Общо съотношение дълг/доход: 52%. Прагът за ипотечен кредит е около 50% от разполагаемия доход. Отказ — с разлика от два процентни пункта.
Честно казано, това е една от най-честите ситуации, които виждаме в анализите на кредитно досие: клиентът се фокусира върху основния кредит и забравя, че неизползван лимит по карта тежи в изчислението на банката почти колкото реален дълг.
Три конкретни числа, които промениха картината
Ето какво точно се случи с профила на Николина, стъпка по стъпка:
- Доход преди конверсия: 2 380 лв. (1 216,80 EUR) — непроменен реален доход, само нова деноминация.
- Вноска по стар потребителски кредит: от 210 EUR на 249 EUR месечно, след прехода от СОФИБОР към EURIBOR-базиран вътрешен индекс.
- Изчислено съотношение дълг/доход при кандидатстване за ипотека от 145 000 EUR: 52%, при праг около 50%.
Ако вноската по потребителския кредит беше останала на старото ниво от 210 EUR, съотношението би паднало под прага и кредитът вероятно щеше да бъде одобрен. Разликата от 39 EUR месечно определи изхода на цялата кандидатура.
Според анализите на eRaport
Според анализите на eRaport, за последните 90 дни наблюдаваме повтарящ се модел сред запитванията на читатели: преходът към еврото не променя реалната задлъжнялост на домакинствата, но променя начина, по който тя се "вижда" — както от кредитополучателите, така и от алгоритмите за оценка на банките. Няма промяна в дълга, но има промяна във възприятието и в референтните индекси, което си заслужава внимание преди всяко ново кандидатстване.
Какво пропусна Николина преди да кандидатства
Това, което не Ви казват на гишето: банките вече не използват нито СОФИБОР, нито ЛЕОНИА Плюс. От влизането на България в еврозоната на 1 януари 2026 г. референтна база е EURIBOR, а много институции добавят собствена надбавка върху него. Тази промяна означава, че стари кредити, договорени преди 2026 г. с ГПР, обвързан с национален индекс, вече се калкулират по нова формула — и вноската може да се промени без клиентът да е поискал нищо.
Николина не беше проверила профила си в ЦКР преди подаване на документите. Ако беше го направила, щеше да види точното текущо съотношение дълг/доход и да прецени дали да изчака, да намали лимита на картата си или да поиска по-нисък размер на ипотеката.
Пример за друг сценарий: ако Николина беше поискала ипотека от 120 000 EUR вместо 145 000 EUR, месечната вноска щеше да е около 610 EUR вместо 735 EUR при сходни условия. Съотношението ѝ дълг/доход щеше да падне до около 46% — под прага от 50% — и кредитът вероятно щеше да бъде одобрен.
Какво препоръчваме преди кандидатстване след преминаването към евро
Ако разпознавате ситуацията си в тази на Николина, обмислете следните стъпки, преди да подадете документи за нов кредит:
Проверете актуалното си съотношение дълг/доход, включително неизползвани лимити по карти и овърдрафти — те се броят, дори когато не са усвоени изцяло. Изяснете дали съществуващите Ви кредити са преминали от стар индекс към EURIBOR-базирана формула и с колко се е променила вноската. Преизчислете реалния си разполагаем доход в евро, без да се влияете от номиналната стойност на старите суми в лева.
Подробна подготовка преди кандидатстване за ипотечен кредит, включително документи и изчисления, е описана в нашата статия Ипотечен кредит: 7 стъпки за подготовка преди кандидатстване.
Преди да подадете каквото и да е заявление, си струва да видите какво точно виждат банките за Вас. Генерирайте собствен доклад на https://eraport.bg/ и проверете съотношението си дълг/доход, преди да го направи кредитният специалист.
Често задавани въпроси
**Защо вноската ми по стар кредит се промени след въвеждането на еврото?**
Индекси като СОФИБОР и ЛЕОНИА Плюс бяха прекратени. Банките преминаха към EURIBOR или собствени вътрешни индекси, което променя лихвения процент по вече сключени договори с плаваща база, дори без ново кандидатстване от Ваша страна.
**Неизползван лимит по кредитна карта влияе ли на одобрението на ипотека?**
Да. Банките включват пълния одобрен лимит, а не само усвоената сума, при изчисляване на съотношението дълг/доход. Дори карта, която рядко ползвате, тежи в оценката като потенциален ангажимент.
**Какъв е допустимият праг на задлъжнялост за ипотечен кредит в момента?**
Обичайно банките в България приемат съотношение дълг/доход до около 50% от разполагаемия доход за ипотечни кредити. При потребителски кредити прагът е по-нисък — около 40%.
**Трябва ли да проверявам ЦКР преди всяко кандидатстване?**
Да, препоръчително е. Справка в Централния кредитен регистър на БНБ показва точно какво вижда банката — активни кредити, лимити, забавяния — преди да подадете документи и да рискувате твърда проверка с отказ.
