Съсобствеността върху имот не гарантира по-висок шанс за одобрение на кредит за физически лица. Банката гледа кой реално носи задължението, не кой е записан в нотариалния акт.
Честно казано, това е една от най-подвеждащите теми, по които клиенти идват объркани на гишето. Мислят, че щом имат дял в жилище с родител или брат, това автоматично подобрява профила им. Не е така — и точно затова написах тази статия за митовете, които чуваме най-често в практиката около съсобственост, кредити и оценка на кредитоспособност в евро.
Мит 1: Съсобствеността автоматично увеличава кредитния Ви лимит
Много кандидати смятат, че притежаването на дял в имот — дори малък — автоматично вдига максималната сума, която банката ще одобри.
Реалността: Банката изчислява лимита основно на база на дохода Ви и текущата задлъжнялост (DTI), не на база активи като съсобственост. Ако получавате 950 EUR месечно и вече плащате вноска от 220 EUR по друг кредит, съотношението Ви DTI е около 23% — далеч под прага от приблизително 40% за потребителски кредити. Съсобствеността върху апартамент с брат Ви не променя тази математика с нищо, освен ако не се предлага като обезпечение и е допустима по вътрешните правила на банката.
Мит 2: Ако сте съсобственик само на 20%, отговорността Ви е само 20%
Клиенти често смятат, че при спор или просрочие, отговорността им спрямо кредитора е пропорционална на дела в имота.
Реалността: Ако имотът е обезпечение по ипотечен кредит и Вие сте съдлъжник, банката може да претендира цялата дължима сума от Вас, независимо от процента собственост. Това правило важи и в еврозоната след 2026 — размерът на дела в имота е гражданскоправен въпрос между съсобствениците, а не ограничение за банката. Ти Би Ай Банк (TBI) и ПроКредит Банк, например, третират съдлъжниците солидарно, без значение какъв дял декларират в нотариалния акт.
Мит 3: Съсобствеността с родител „замества" гарант
Разпространено е убеждението, че ако сте съсобственик на жилището с родителите си, това автоматично изпълнява ролята на поръчителство и подобрява шансовете за одобрение без допълнителни гаранти.
Реалността: Съсобствеността не е правно равна на поръчителство. Банката оценява поръчител или съдлъжник според собствения му доход и кредитна история, проверена през ЦКР (Централния кредитен регистър на БНБ). Ако родителят Ви е на 68 години и без стабилен доход, фактът, че сте съсобственик с него на къщата в Пловдив, не подобрява профила Ви за кредит за физически лица. Повече за ролята на поръчителя прочетете в нашата статия за кредит с поръчител или без — как банките решават.
Мит 4: Всички съсобственици трябва да кандидатстват заедно
Разпространено схващане е, че когато няколко лица притежават общ имот, банката изисква всички да участват в кредитната сделка — независимо каква е целта на кредита.
Реалността: При потребителски кредит за физически лица без ипотечно обезпечение, само кандидатстващото лице подава документи и получава оценка на своя доход и задлъжнялост. Съсобствениците участват само при ипотечен кредит, когато имотът служи като обезпечение и се изисква съгласието на всички вписани собственици за учредяване на договорна ипотека. Ако Вие сте съсобственик на 50% от жилище с бивш съпруг и кандидатствате за кредит за обзавеждане от 6 000 EUR без обезпечение, той изобщо не участва в процеса.
Мит 5: Продажба на дял от съсобствен имот „изчиства" кредитната Ви история автоматично
Някои клиенти вярват, че продажбата на своя дял от съсобствен имот автоматично актуализира или „изчиства" всякакви стари записи, свързани със съвместни задължения в ЦКР.
Реалността: ЦКР записва информацията за кредитни договори и плащания, не собственически дялове върху имоти. Ако сте бил съдлъжник по кредит, обезпечен с имота, продажбата на дела Ви не заличава запис за просрочие или активно задължение — то остава, докато кредитът не бъде официално прекратен или рефинансиран. Виждали сме случаи, при които клиент продава своя дял от съсобствен апартамент в София, но месец по-късно получава отказ за нов кредит, защото старият съвместен договор все още фигурира като активен в регистъра.
Според анализите на eRaport, за последните 90 дни, най-честата причина за объркване при кандидатите със съсобственост е смесването на гражданскоправния статут на имота с банковата оценка на кредитоспособност — това са два напълно различни процеса, които следват различна логика.
Какво реално гледа банката при съсобственост
Банката анализира три неща, независимо от съсобствеността: стабилност на дохода за последните минимум 3 месеца заетост, съотношение дълг към доход и кредитна история през ЦКР. Ако кандидатствате самостоятелно, дела Ви в чужд имот е практически неутрален факт за оценката, освен ако не служи директно като обезпечение по искания кредит.
Ако имотът е основното Ви обезпечение и сте под 70 години към датата на последна вноска, банката ще изиска съгласието на всички съсобственици писмено, независимо от процента дял. Това е стандартна практика в ОББ, Банка ДСК и Пощенска банка при ипотечни продукти с реално обезпечение.
Преди да подадете документи, полезно е да проверите собствения си кредитен статус чрез актуален доклад — така избягвате изненади, свързани със стари съвместни задължения. Генерирайте доклад за физически лица на eRaport и вижте какво точно вижда банката за Вашата задлъжнялост, преди да стигнете до гишето.
Ако кандидатствате като самонаето лице или собственик на малка фирма, логиката за DTI и кредитна история е сходна, но с допълнителни изисквания към доходите — тази тема сме разгледали подробно в статията за кредит за физически лица и как банката чете доходите Ви.
