Банката иска досие, не желание за жилище. Преди да подадете документи за ипотечен кредит, направете тези 7 стъпки — те решават дали ще получите одобрение или отказ след три седмици чакане.
Прагът за дългова тежест (DTI) при ипотечни кредити е около 50% от дохода на домакинството. Ако вноската заедно с всички други задължения надхвърля този праг, банката отказва — независимо колко добра е кредитната Ви история. Затова подготовката започва месеци преди самото кандидатстване, не в деня, в който намерите имота.
Проверете собствената си кредитна история в ЦКР
Първата стъпка е да видите какво вижда банката. Централният кредитен регистър на БНБ съдържа всички Ваши кредити, лизинги и кредитни карти — включително закрити.
Честна грешка: хората забравят стара кредитна карта с лимит 500 EUR, която не е използвана от години, но формално продължава да тежи на кредитния им профил. Банката преценя не само просрочия, а и общата ангажираност на лимити.
Според анализите на eRaport, за последните 90 дни виждаме повтарящ се модел — кандидати, изненадани от запис в ЦКР за продукт, който смятат за закрит отдавна. Затова препоръчваме да проверите профила си предварително чрез отчет за физически лица, преди да подадете каквото и да е искане в банката.
Изчислете реалния си DTI, не приблизителния
Вземете нетния си месечен доход след данъци — в EUR, както се изплащат заплатите вече в еврозоната от 1 януари 2026 г. Съберете всички текущи месечни вноски: потребителски кредити, лизинги, кредитни карти (минималната вноска), издръжки.
Пример: доход от 1 400 EUR нетно, съпруг/съпруга с 900 EUR — общо 2 300 EUR доход на домакинството. Съществуваща вноска по автокредит от 180 EUR. При ипотечна вноска от 950 EUR, общата тежест е 1 130 EUR, или около 49% от дохода. Това е на прага — банката може да одобри при по-нисък лихвен процент или по-дълъг срок, но с малка резерва.
Ако вноската стигне 1 050 EUR, DTI надхвърля 50% и отказът е почти сигурен, освен ако не намалите друг ангажимент предварително.
Затворете или намалете дребните кредити преди кандидатстване
Не подавайте документи с четири активни кредитни карти и два потребителски кредита, дори ако плащате редовно. Банката гледа не само просрочия, а капацитет за нов ангажимент.
Затворете картите, които не използвате. Погасете предсрочно малки потребителски кредити, ако имате спестявания за това — това освобождава пространство в DTI изчислението.
Честа грешка: клиенти погасяват кредит седмица преди подаване на документи, но не изчакват актуализация в ЦКР. Обновяването отнема седмици — банката може да види стария запис като все още активен. Планирайте поне месец преди кандидатстване.
Съберете доказателства за доход отвъд трудовия договор
Банката приема основна заплата, но допълнителни доходи изискват доказване с история, не с обещание. Граждански договори, доход от наем, бонуси — всичко трябва да е документирано за поне 6-12 месеца назад.
Пример: собственик на малък бизнес с нередовен месечен доход трябва да представи данъчна декларация и извлечения за поне година. Банка ДСК и УниКредит Булбанк обичайно изискват по-дълга история при непостоянен доход, докато при чист трудов договор процесът е по-кратък.
Ако сте на трудов договор под 3 месеца при текущия работодател, много банки няма да разгледат искането въобще — прагът за минимален стаж е точно този — 3 месеца при настоящия работодател, плюс доказана обща трудова история.
Пресметнете реалния бюджет за първоначална вноска и разходи
Първоначалната вноска обикновено е между 15% и 25% от стойността на имота, но не забравяйте допълнителните разходи: нотариални такси, такса за оценка на имота, застраховка, такса за проучване от банката.
При имот от 90 000 EUR с вноска 20%, това са 18 000 EUR само за самоучастие. Добавете още 2 000–3 000 EUR за такси и застраховки. Ако не сте заделили тази сума отделно от резервния си фонд, кандидатстването е прибързано.
Честно казано, тук виждаме най-много изненади при клиенти — фокусират се върху месечната вноска, но подценяват еднократните разходи в началото на процеса.
Проверете как индексът EURIBOR влияе на бъдещата Ви вноска
След прекратяването на SOFIBOR и LEONIA Plus, банките в България вече обвързват лихвените си процени с EURIBOR или собствени вътрешни индекси. Това означава, че вноската Ви по кредит с променлив лихвен процент може да се промени в рамките на договора.
Поискайте от банката симулация при два-три сценария на EURIBOR — не само текущия. Ако вноската при базов сценарий е 900 EUR, но при повишение на индекса тя става 1 020 EUR, а Вашият доход не позволява тази разлика — обмислете фиксиран лихвен процент за първите години, ако банката го предлага.
ПИБ, Пощенска банка и Алианц Банк България предлагат различни комбинации от фиксирани и променливи периоди — сравнете условията, преди да подпишете.
Подгответе пълен пакет документи преди първата среща в банката
Липсващ документ означава загубена седмица, не гъвкавост. Стандартният пакет включва: лична карта, служебна бележка за доход, договор за собственост или предварителен договор за имота, скица и данъчна оценка, банкови извлечения за последните 6 месеца.
Ако кандидатствате със съкредитополучател — съпруг, родител или партньор — документите се удвояват. Инвестбанк, ЦКБ и БАКБ имат сходни изисквания, но детайлите варират — по-добре е да поискате писмен списък от конкретната банка, не да разчитате на устна информация от гишето.
Това, което не Ви казват на гишето: банковият служител често не споменава, че вътрешният скоринг модел тежи различно доходите от наем спрямо трудовия договор. Проверката на собствения Ви кредитен профил предварително — чрез отчет за физически лица от eRaport — Ви позволява да видите картината, преди да седнете срещу кредитния консултант.
Често задавани въпроси
Какъв е максималният праг на дълговата тежест за ипотечен кредит?
Банките в България обичайно приемат обща дългова тежест (DTI) до около 50% от нетния доход на домакинството. Над този праг одобрението е рядко, освен при значителна първоначална вноска или допълнителни гаранции.
Мога ли да кандидатствам за ипотека с граждански договор?
Да, но банката изисква доказан доход за поне 6-12 месеца назад чрез данъчни декларации и банкови извлечения. Чистият трудов договор обичайно съкращава процеса на разглеждане в сравнение с нередовен доход.
Как EURIBOR влияе на вноската ми по ипотечен кредит?
При кредити с променлив лихвен процент вноската се коригира периодично според движението на EURIBOR. Поискайте симулация при различни сценарии от банката, за да прецените дали доходът Ви покрива евентуално повишение на индекса.
Трябва ли да затворя стари кредитни карти преди кандидатстване?
Да, особено неизползвани карти с висок лимит — те тежат на DTI изчислението дори без активен дълг. Направете това поне месец преди кандидатстване, защото актуализацията в ЦКР отнема време.
Каква е минималната трудова заетост, изисквана от банките?
Повечето банки изискват минимум 3 месеца при настоящия работодател, плюс обща доказана трудова история. При по-кратък стаж искането обичайно не се разглежда изцяло.
Преди да подадете документи за ипотечен кредит, проверете собствения си кредитен профил така, както го вижда банката — с отчет за физически лица от eRaport, разбираем и на достъпна цена.
