Втори доход влиза в изчислението на ГПР само ако банката може да го провери документално поне 3 месеца назад. Хонорар в брой без договор, "джобни" от наем без деклариран доход или обещание за бонус не се броят. Това е първото нещо, което трябва да знаете, преди да отидете на гишето с надежда, че допълнителните Ви приходи ще вдигнат одобрения размер на кредита.
Работата с втори доход е една от най-подценяваните теми при кандидатстване за кредит за физически лица. Хората идват с усещането, че всеки лев (или сега — евро) на входящата им сметка трябва да се брои. Банката мисли различно: тя брои само това, което може да докаже, че ще продължи да съществува през следващите години.
Какъв втори доход изобщо приема банката?
Банките приемат три основни категории допълнителен доход: доход от втори трудов договор, доход от граждански договор или хонорари с редовна периодичност, и доход от наем с деклариран договор пред НАП. УниКредит Булбанк и Банка ДСК например изискват поне 6 месеца история за граждански договори, докато при трудов договор на непълно работно време прагът обичайно е 3 месеца — минималният стаж, който важи и за основната заетост.
Доходът от чужбина също се приема, но с повишено внимание — банката иска банково извлечение от чуждестранната сметка, а не само превод. Дивиденти от собствен бизнес рядко се броят директно, освен ако не са декларирани стабилно поне за две последователни години.
Пример: г-жа Николова получава основна заплата от 950 EUR и допълнителен доход от наем от 300 EUR месечно, деклариран пред НАП. Банката приема наема с коефициент на редукция — обикновено 70-80% от декларираната сума, тоест около 210-240 EUR влизат в изчислението на разполагаемия доход.
Защо банката намалява втория доход с коефициент?
Честно казано, това е точката, която учудва най-много клиентите. Логиката на банката е проста — вторият доход е по-нестабилен статистически, наемателят може да напусне, хонорарите могат да пресъхнат. Затова се прилага коефициент на редукция, който варира между 50% и 80% в зависимост от вида на дохода и банката.
При доход от наем редукцията е около 70-80%, защото има договор и данъчна декларация зад него. При граждански договори с непостоянна периодичност редукцията може да стигне до 50%, а понякога банката изисква поне 12 месеца история, преди изобщо да го включи.
Може ли вторият доход да компенсира нисък основен доход?
Може, но само частично, и почти никога напълно. Ако основната Ви заплата е близка до минималната — 620,20 EUR при пълен работен ден — банката ще погледне с недоверие на структура, в която втори доход носи повече тежест от основния. Това създава впечатление за нестабилност на цялостния паричен поток.
Пример: г-н Тодоров има основна заплата от 700 EUR и втори доход от 600 EUR от онлайн консултации. Банката вероятно ще приеме само 300 EUR от втория доход (50% редукция) заради непостоянния характер на хонорарите. Общо разполагаем доход за изчисление на вноската: 1000 EUR, а не 1300 EUR, както очаква клиентът.
Кой момент разкрива истинската слабост на структурата с два дохода?
Тук е неудобният въпрос, който малцина си задават предварително: какво се случва, ако вторият доход изчезне точно преди усвояване на кредита? Банките в еврозоната вече правят стрес тест не само на лихвения риск (при промяна на EURIBOR), но и на устойчивостта на дохода. Ако одобрението Ви е стъпило тежко на нестабилен втори доход, а той отпадне между одобрение и усвояване, банката може да преразгледа условията или дори да оттегли предложението.
От моя опит, точно тук се крие най-честата причина за разочарование — клиент е одобрен "на хартия" с двата дохода, но при финалната проверка (актуална справка от ЦКР и ново банково извлечение) вторият доход вече липсва или е намалял. Резултатът е по-нисък одобрен лимит от очаквания, понякога с 20-30%.
Как ЦКР и задлъжнялостта пресичат втория доход?
Централният кредитен регистър на БНБ не разграничава основен от втори доход — той показва само задълженията Ви. Но комбинацията от два дохода при вече съществуващ кредит вдига прага на допустима задлъжнялост (DTI), защото базата за изчисление е по-голяма.
Прагът за потребителски кредити е приблизително 40% от разполагаемия доход, а за ипотечни — приблизително 50%. Ако включите редуциран втори доход в тази база, реалният Ви DTI може да излезе по-нисък на хартия, отколкото усещате в портфейла си всеки месец. Затова е добре да проверите собствената си кредитна история и задлъжнялост, преди да разчитате на оптимистична сметка на банковия консултант.
Трябва ли да декларирате втория доход, ако не сте сигурни, че ще го признаят?
Да, винаги. Дори ако банката реши да не го включи в изчислението на ГПР, недекларирането му умишлено може да се тълкува като непълна информация в кредитното досие. Освен това някои банки — например Пощенска банка и Първа инвестиционна банка (ПИБ) — правят индивидуална преценка и понякога признават доход, който по стандартните критерии не отговаря напълно, ако цялостният профил на клиента е силен.
Прозрачността тук работи във Ваша полза дългосрочно, дори когато краткосрочно не носи по-висок лимит.
Кои документи всъщност иска банката за втори доход?
Списъкът е кратък, но строг: договор за наем, регистриран или деклариран пред НАП; банково извлечение, показващо реалното постъпление за последните 3-6 месеца; данъчна декларация за граждански договори или хонорари; служебна бележка при втори трудов договор. Липсата дори на един документ обикновено означава автоматично изключване на дохода от изчислението, без изключения.
Според анализите на eRaport, най-честата причина клиентите да губят потенциален кредитен лимит от втори доход не е липсата на самия доход, а липсата на редовна документация зад него — модел, който наблюдаваме постоянно при прегледа на профили на eraport.bg.
Ако искате да проверите как изглежда Вашият профил преди да подадете документи, вижте и статията за това как банката чете доходите Ви — там разглеждаме основния доход по-подробно. За реална картина на кредитоспособността си преди среща с банкер, можете да генерирате пълен доклад през eRaport.bg.
Кратък съвет преди среща с банков консултант
Носете документите за втория доход подредени хронологично, дори когато консултантът не ги поиска изрично при първия разговор. Това ускорява процеса и намалява риска от изненади при финалното одобрение.
