Банковият служител затвори папката и каза: „Одобряваме Ви, но не за сумата, която искате." Георги от Пловдив дойде с искане за рефинансиране от 42 000 EUR — колкото да покрие остатъка по стария си ипотечен кредит и една карта с револвиращ лимит. Банката му предложи 34 000 EUR.
Разликата от 8 000 EUR не е случайна цифра. Тя е точно сумата, която банката е решила да „отреже", защото картата не се брои за рефинансиране на обезпечен дълг, а за необезпечен разход. Това разграничение обърква повечето кандидати и е причината зад половината откази при обединяване на задължения.
Старият кредит в лева, новият — в евро
Георги взе ипотечния си кредит през 2021 година, в лева, при индекс, който вече не съществува. Договорът му все още показва лихва, обвързана със стар вътрешнобанков индекс, който банката трансформира след 1 януари 2026 година.
При кандидатстването за рефинансиране всичко се преизчислява в евро по фиксирания курс 1,95583. Остатъкът от 62 000 лева стана 31 700 EUR. Тук нямаше изненада — проблемът дойде от втория елемент на исканата сума.
Георги искаше да включи и картата си с лимит 8 000 EUR, изтеглен почти изцяло, за да „затвори всичко на едно място". Банката, обаче, третира необезпечения дълг по различен начин при преценка на риска, дори когато клиентът иска само консолидация.
Защо банката раздели двете задължения
Кредитният анализатор на банката видя ясна граница между обезпечен и необезпечен дълг. Ипотечният остатък е с ниска рискова тежест, защото имотът служи като гаранция. Кредитната карта няма обезпечение — при неплащане банката няма от какво да се удовлетвори директно.
Когато двата дълга се сливат в един ипотечен кредит за рефинансиране, банката практически "обезпечава" необезпечен дълг с имота на клиента. Повечето банки го позволяват, но при по-строги условия за DTI (съотношение дълг/доход) и с таван върху добавената сума.
Георги имаше нетен доход от 1 650 EUR месечно. Съществуващата вноска по стария кредит беше 310 EUR. Ако банката добавеше цялата карта към новия кредит, вноската щеше да стигне 480 EUR — над прага от приблизително 50% DTI за ипотечни продукти, като се вземат предвид и други текущи разходи на домакинството.
Банката прегледа отчета от Централния кредитен регистър и видя, че Георги има и малък потребителски кредит с вноска 95 EUR. Сумата на всички задължения спрямо дохода му го доближаваше опасно до тавана, ако картата се включеше цялостно.
Какво реши банката вместо пълен отказ
Вместо отказ, банката предложи компромис: рефинансира изцяло ипотечния остатък от 31 700 EUR и добавя 2 300 EUR от картата — толкова, колкото запазва вноската под безопасния праг. Останалите 5 700 EUR от картата Георги трябваше да продължи да обслужва отделно, поне временно.
Новата вноска излезе 295 EUR при 20-годишен срок, при лихва, обвързана с EURIBOR плюс надбавка на банката. По-ниска от предишната вноска от 310 EUR, въпреки добавената сума — защото новият лихвен процент беше по-нисък от стария индекс по договора от 2021 година.
Честно казано, повечето клиенти не очакват тази намеса. Идват с представа за една обща сума и се сблъскват с банкова логика, която дели дълга на категории риска, не на обща цел на клиента.
Урокът за тези, които обмислят подобна стъпка
Според анализите на eRaport, при консолидация на ипотечен и необезпечен дълг честа практика на банките в България е да ограничават добавената необезпечена сума до нивото, което запазва DTI под регулаторния комфортен праг — независимо от общия желан размер на рефинансирането.
Ако сте в подобна ситуация, преди да подадете заявление, направете си сметка каква част от новата вноска остава след включване на всички текущи задължения. Банката ще го направи вместо Вас, но по-добре е да знаете резултата предварително.
Полезно е и да проверите какво точно показва Централният кредитен регистър за Вас — понякога стар кредит, който смятате за приключен, все още фигурира като активен и влияе на изчислението. Статията за 7 стъпки за одобрение при рефинансиране описва конкретните документи, които банките изискват за тази проверка.
Ако управлявате няколко задължения едновременно — карта, овърдрафт, стар ипотечен кредит — генериране на пълен отчет преди подаване на заявление Ви показва точно това, което ще види банката. Можете да го направите през отчетите за физически лица на eRaport, преди да похарчите време в чакане на отговор от банката.
Различните банкови подходи към смесения дълг
Не всички банки прилагат еднакъв модел. Някои институции, като Банка ДСК и ОББ, предлагат отделен продукт за консолидация на необезпечен дълг с по-висока лихва, но без да пипат ипотечния кредит. Други, като Пощенска банка и УниКредит Булбанк, допускат смесено рефинансиране, но с по-строг таван на DTI при добавяне на карта или бърз кредит.
Разликата не е формалност. Тя определя дали ще получите цялата сума, която искате, или ще Ви бъде предложен компромис като на Георги.
Често задавани въпроси
**Може ли да включа кредитна карта при рефинансиране на ипотека?**
Да, но банката обикновено ограничава добавената сума до нивото, при което общата вноска остава под прага от приблизително 50% спрямо дохода Ви. Пълното включване на голям лимит по карта често се отхвърля или намалява.
**Защо новата ми вноска е по-ниска, въпреки добавена сума?**
Ако старият Ви кредит е бил обвързан със спрян индекс от преди еврозоната, новият лихвен процент, базиран на EURIBOR и банкова надбавка, може да бъде по-нисък и да компенсира добавената сума.
**Какво прави банката с останалата необезпечена сума?**
Тя остава извън новия кредит и продължавате да я обслужвате по старите условия, освен ако кандидатствате отделно за друг продукт за консолидация на необезпечен дълг.
Разгледайте и материала за DTI над 50% при рефинансиране, ако задлъжнялостта Ви вече е близо до критичния праг преди да подадете ново заявление.
