Ако сте самонает или собственик на ЕООД и теглите доходи чрез дивидент, банката Ви изисква поне 2 години данъчна история, а не само справка за оборот. Това е първото нещо, което разделя одобрените досиета от отказите при свободните професии. Останалото са детайли, но детайли, които решават изхода.
Самонаетите лица минават през по-стриктна оценка от служителите на трудов договор. Банката не вижда фиксирана заплата в началото на месеца, а трябва да реконструира доход от декларации, извлечения и патримониум на бизнеса. Честно казано, точно тук се провалят повечето кандидатури — не заради нисък доход, а заради непоследователна документация.
Според анализите на eRaport, за последните 90 дни наблюдаваме постоянен интерес към кредитни продукти от самонаети и собственици на малък бизнес — сегмент, при който банките прилагат осезаемо по-консервативен модел на изчисляване на разполагаемия доход спрямо служителите на трудов договор.
Съберете данъчните декларации за поне две последователни години
Банката иска годишна данъчна декларация (ГДД) за минимум две приключени финансови години, не само за последната. Ако сте регистрирали дейност през последните 12 месеца, повечето банки — включително Банка ДСК и УниКредит Булбанк — ще откажат директно поради липса на история.
Честа грешка: кандидатите носят само декларацията за текущата година, мислейки че е достатъчна. Банката иска тенденция, не снимка на момента.
Пример: Мария, фризьор на свободна практика в Пловдив, декларира 14 200 EUR годишен доход за 2024 г. и 16 800 EUR за 2025 г. Банката осреднява двете стойности и стига до около 1 292 EUR месечен доход преди облагане — база, върху която после изважда разходите за издръжка на дейността.
Какво проверява банката тук: дали доходът расте, стагнира или пада между двете години. Спад над 20% обикновено води до допълнителни въпроси или искане на междинен баланс.
Отделете личния от фирмения доход в извлеченията
Банката не гледа оборота на фирмата Ви — гледа какво реално изтегляте като личен доход или дивидент. Смесването на двете сметки е най-честата причина за забавяне на досието.
Ако имате ЕООД, подгответе отделно извлечение от фирмената сметка и отделно доказателство за изтеглените суми към Вас лично — заплата на управител, дивидент или и двете. Пощенска банка и ПИБ изрично изискват този разрез при самонаети клиенти.
Грешка, която виждаме често: кандидатът показва оборота от 3 000 EUR месечно като "доход", но реално изтегля само 900 EUR след разходи, ДДС и осигуровки. Банката ще изчисли DTI спрямо 900-те, не спрямо оборота.
Изчислете реалната си задлъжнялост след амортизация на разходите
При самонаетите банката прилага допълнителен коефициент на несигурност — обикновено намалява декларирания доход с 15-30%, преди да сметне съотношението дълг/доход (DTI). Прагът за потребителски кредит остава около 40%, а за ипотечен — около 50%, но базата за изчисление е по-консервативна.
Пример: Иван декларира нетен доход от 1 800 EUR месечно като собственик на счетоводна кантора. Банката прилага корекция от 20% и работи с 1 440 EUR. При съществуваща вноска по лизинг от 220 EUR и нова вноска по потребителски кредит от 380 EUR, DTI достига 42% — над прага, и банката иска намаляне на исканата сума.
Тук е моментът да прегледате наличните си задължения в ЦКР, преди да кандидатствате. Ако смятате да рефинансирате нещо успоредно, статията за рефинансиране на кредит в евро обяснява какви въпроси да очаквате при паралелна кандидатура.
Подгответе доказателство за стабилност на бизнеса, не само за доход
Банката иска да види, че бизнесът Ви няма да спре утре. Това означава удостоверения за липса на задължения към НАП и НОИ, актуално състояние от Търговския регистър и понякога — договори с ключови клиенти, ако сте зависими от малко на брой контрагенти.
При свободни професии (адвокати, архитекти, консултанти) банката гледа концентрацията на приходите. Ако 70% от дохода идва от един клиент, това се третира като риск, дори доходът да е висок.
БАКБ и Алианц Банк България са сред банките, които при самонаети искат и кратко писмено обяснение за естеството на дейността, ако тя не е очевидна от кода по КИД.
Изберете правилния момент спрямо данъчния календар
Кандидатствайте след подаване на ГДД, не преди. Ако сте в период между приключване на финансовата година и подаване на декларацията, банката работи само с последната налична — а това може да е с година по-стара информация, което занижава изчисления доход.
Практически съвет: ако очаквате ръст на дохода през текущата година, изчакайте да подадете декларацията, дори това да отложи кандидатурата с месец-два. По-добра база означава по-висок одобрен лимит.
Проверете как индексът се отразява на бъдещата Ви вноска
От влизането на България в еврозоната на 1 януари 2026 г. кредитите вече се изчисляват спрямо EURIBOR, след прекратяването на SOFIBOR и LEONIA Plus. За самонаетите с променлив доход това има особено значение — вноската може да варира, докато доходът Ви също варира сезонно.
Ако работите в сезонен бизнес — туризъм, земеделие, строителство — обмислете фиксирана лихва за първите години, дори тя да е с малко по-висока начална цена. Повече за логиката зад този избор ще намерите в кредит с фиксирана или променлива лихва.
Симулирайте стрес сценарий преди да подадете документите
Преди да отидете в клона, направете собствена сметка: какво се случва с вноската, ако EURIBOR се повиши с 1-2 процентни пункта. Банката прави точно тази симулация вътрешно, преди да одобри искане от самонает клиент, защото доходът му се смята за по-волатилен.
Пример: при кредит от 40 000 EUR за 15 години, вноска от около 310 EUR при текущи условия може да стигне до 360-380 EUR при по-висок EURIBOR. Ако разполагаемият Ви доход след издръжка е 420 EUR, това е граничен сценарий, който банката ще отбележи като риск.
Ако не сте сигурни как ще изглежда Вашето досие преди official кандидатура, генерирането на кредитен доклад Ви дава реална представа какво вижда банката — включително записите в ЦКР, които често изненадват дори добросъвестни кандидати.
Често задавани въпроси
Колко години данъчна история иска банката от самонаети лица?
Обичайно минимум две последователни приключени финансови години. При по-малко от 12 месеца дейност повечето банки отказват директно поради липса на достатъчна история за оценка на дохода.
Как банката третира дивидента като доход?
Банката гледа реално изтеглените суми, не декларирания оборот на фирмата. Дивидент, изплащан нередовно или еднократно, обикновено се осреднява за последните две години и се третира с по-нисък коефициент на доверие.
Може ли самонает с нисък декларативен доход да получи ипотека?
Възможно е, но с занижен лимит спрямо декларирания доход и коефициент на несигурност от 15-30%. Алтернатива е представяне на допълнителни доказателства за доход — договори, банкови извлечения за по-дълъг период.
Защо банката иска удостоверение за липса на задължения от НАП?
Защото това показва финансова стабилност на бизнеса отвъд личните финанси на кандидата. Задължения към НАП или НОИ сигнализират риск от бъдещи проблеми с ликвидността, дори личният доход в момента да изглежда достатъчен.
Кой е по-удобният момент за кандидатстване спрямо данъчния календар?
Веднага след подаване на годишната данъчна декларация, когато банката разполага с най-актуалната информация за дохода Ви. Кандидатстване преди подаването на декларацията означава оценка по по-стари, вероятно занижени данни.
Ако искате да проверите предварително как изглежда Вашето досие през очите на банката, платформата eRaport.bg предлага доклад за физически лица на цена 9,99 EUR, който показва задълженията Ви в ЦКР преди да подадете каквото и да е искане.
