Банката оценява имота преди да оценява Вас
Първо се проверява обезпечението, после всичко останало. Оценителят на банката влиза в имота с чеклист, който няма нищо общо с това колко харесвате апартамента. Той гледа конструкция, локация, документи, тежести. Ако имотът не покрива изискванията, доходът Ви престава да има значение.
Това е първият урок, който повечето кандидати за ипотечен кредит научават късно.
Какви документи иска банката за самия имот?
Банката изисква нотариален акт или предварителен договор, скица, удостоверение за данъчна оценка и актуална скица от кадастъра. При новостроящи се обекти се добавя разрешение за строеж и документ за етап на завършеност. Ако продавачът е физическо лице с ипотека върху имота, банката иска и удостоверение за липса на тежести или писмо за заличаване на старата ипотека при продажба.
Пропуск в един от тези документи спира процеса с седмици, не с дни. Честно казано, най-честата причина за забавяне не е доходът на купувача, а актуализирана скица, която липсва в папката.
Защо банката праща собствен оценител, а не приема оценка на продавача?
Защото пазарната цена, посочена в обявата, и стойността, която банката ще признае като обезпечение, почти никога не съвпадат напълно. Оценителят на банката работи по вътрешна методология и сравнява имота с реализирани сделки в района, не с искания в обявите. Ако оценката излезе под договорената цена, банката финансира процент от по-ниската стойност, не от продажната цена.
Пример: апартамент, договорен за 95 000 EUR, но оценен от банката на 88 000 EUR. При максимално финансиране 80% от обезпечението, банката отпуска 70 400 EUR, а не 76 000 EUR. Разликата от 5 600 EUR трябва да дойде от собствени средства на купувача, извън предвиденото самоучастие.
Какво точно проверява оценителят на място?
Оценителят гледа конструкцията на сградата — тухла, панел, монолитно строителство — годината на строеж, етажността и наличието на асансьор при по-високи етажи. Проверява се и състоянието на общите части, наличието на неразрешени преустройства и достъпа до комуникации. При къщи и вилни имоти се добавя проверка на статута на терена — урбанизиран или земеделски.
- Конструкция и година на строеж
- Локация и близост до инфраструктура
- Неразрешени преустройства или пристройки
- Статут на терена при еднофамилни къщи
Неразрешено преустройство, като събрани две стаи без документ, може да намали оценката осезаемо или да доведе до искане за легализация преди отпускане на кредита.
Приема ли банката имот с ипотека на трето лице или запор?
Не директно. Имот с активна ипотека или запор не може да служи като чисто обезпечение, докато тежестта не бъде заличена. В практиката най-честият случай е продавачът да има остатъчен кредит към друга банка. Тогава сделката се структурира с едновременно погасяване на стария кредит от постъпленията по новия, но това изисква координация между двете банкови институции и нотариуса в деня на сделката.
Тук идва и неудобният въпрос, който малко брокери споменават предварително: ако старата ипотека е при банка извън тези, с които работи Вашият кредитор, процедурата отнема допълнителни седмици и понякога допълнителна такса за координация. Николай ЦКБ или ОББ могат да имат различни вътрешни срокове за издаване на писмо за заличаване, а забавата пада върху Вас, не върху продавача.
Как се различава оценката при ипотека за строеж от готов имот?
При ипотека за строеж на къща банката не оценява „бъдещата" готова сграда, а етапите на изграждане и отпуска средства траншово, срещу актове за извършена работа. Земята сама по себе си служи като първоначално обезпечение, а стойността на строежа се признава постепенно. Банка ДСК и Пощенска банка, например, изискват технически надзор и одобрен архитектурен проект преди първия транш.
Разполагаем доход от 1 450 EUR месечно и вноска по бъдещ ипотечен кредит от 480 EUR обикновено се вписват комфортно в прага DTI от приблизително 50% за ипотечни продукти. Но при строеж банката добавя буфер за забавяне на етапите, защото недовършена сграда не е ликвидно обезпечение, ако кредитът влезе в просрочие.
Какво се случва, ако имотът е в сграда без акт 16?
Без въведена в експлоатация сграда — без Акт 16 — повечето банки не отпускат стандартна ипотека върху конкретния имот, а изискват друго обезпечение временно или отпускат кредит с по-нисък процент финансиране до въвеждането. УниКредит Булбанк и Първа инвестиционна банка в практиката приемат резервационни депозити и предварителни договори, но изплащат остатъка едва след акта. Купувачите на нова строителство трябва да планират финансово тази пауза между депозита и окончателното финансиране.
Според анализите на eRaport, за последните 90 дни забавянето на строителни разрешения и въвеждането в експлоатация остава един от най-подценяваните рискове при купувачи, разчитащи на бърза сделка — темата се повтаря системно в консултациите, които клиентите търсят преди кандидатстване.
Влияе ли етажността или наличието на асансьор върху одобрението?
Да, но по-косвено — през ликвидността на обезпечението, не през самото одобрение на кредита. Имот на шести етаж без асансьор в сграда без изгледи за реновация се счита за по-труден за продажба при принудително изпълнение, затова оценителната стойност може да бъде леко коригирана надолу. Това не отказва автоматично кредита, но влияе върху сумата, която банката е готова да финансира при същия процент на обезпечение.
Ако купувате имот с такива характеристики, изчислете предварително самоучастие с малък резерв — 3-5% над минимума, поискан от банката.
Преди да подадете документи, прочетете и статията за ипотечен кредит и произхода на самоучастието — тя допълва темата за проверката на обезпечението с гледната точка към Вашите собствени средства. А ако искате да видите как изглежда Вашият профил през очите на кредитора, преди да отидете на гишето, генерирайте предварителен доклад за физически лица на eRaport.
Често задавани въпроси
Може ли банката да отхвърли имот, който вече е одобрен от друга банка?
Да. Всяка банка има собствена методология за оценка и собствен апетит за риск по локация и тип строителство. Одобрение от една институция не гарантира одобрение от друга, особено при нестандартни имоти като мезонети, ателиета или земеделски земи с промяна на статут.
Колко време отнема оценката на имота?
При стандартен градски апартамент оценката обикновено се извършва в рамките на няколко работни дни след огледа. При къщи, парцели или обекти в строеж срокът се удължава, защото се изисква допълнителна документация за терена и етапа на строителство.
Плаща ли купувачът за оценката на имота?
Да, таксата за оценка обикновено се поема от кандидата за кредит и се плаща предварително, независимо от изхода на одобрението. Сумата варира според банката и типа на имота, но не се възстановява при отказ.
Какво става, ако оценката на банката е по-ниска от договорената цена?
Банката финансира процент от по-ниската оценена стойност, не от продажната цена по договора. Разликата трябва да се покрие с допълнително самоучастие от страна на купувача, или страните преговарят нова цена по сделката.
Изисква ли се нов оценителен доклад при рефинансиране на ипотека?
В повечето случаи да, освен ако новата банка приема скорошна оценка от друга институция при определени условия. Стойността на имота може да се е променила след първоначалната покупка, а новият кредитор изчислява собствен процент на финансиране спрямо актуалната пазарна ситуация.
